文 | 空间秘探云开体育，作家 | 武爽

近日，贝壳发布第三季度财报称，净收入增至 226 亿元；租房净收入 39 亿元，同比增长 118.4%；宽解租在管鸿沟冲破 36 万套，超出阛阓预期。而在客岁同期，在管鸿沟为 16 万套。放弃 9 月底，泊寓共运营解决 24.7 万间长租公寓，开业 18.7 万间；冠寓开业鸿沟达到 13.08 万间。贝壳宽解租解决运营鸿沟远超泊寓、冠寓 ……

01 贝壳三季度租房净收入 39 亿元

近期，新房住工作平台贝壳发布 2024 年第三季度财务功绩。汇报期内，贝壳竣工总交往额（GTV）7368 亿元（东谈主民币，下同），同比增长 12.5%，净收入为 226 亿元，同比增长 26.8%，净利润达 11.68 亿元，经颐养净利润达 17.82 亿元，均比上年同期有所下跌。毛利率为 22.7%，自然比客岁三季度的 27.4% 有所下滑，但仍然是增收又增利，获利亮眼，贝壳也被称为闷声发大财的"中介一哥"。

其中房屋租出业务则是增速最快的存在，该业务在第三季度为贝壳带来 39 亿元净收入，同比增幅达到 118.4%，这一增长主要由于宽解租模式下的租出房源数量增多。在运营效果方面，据解决层先容，贝壳执续提高租约续签的比例，这一举措有助于裁减再行租出和寻找新田户的渠谈成本。放弃三季度末，"宽解租"租约续签率约为 52%，客岁同期为 48%。

2021 年年底，贝壳确立惠居事迹群，崇拜推出租住工作平台贝壳租房。贝壳的营业收入分为四大板块：存量房业务、新房业务、家装家居、新兴业务过火它。贝壳房屋租出工作触及对于分布式及结合式的租出住房解决运营工作和包括流量买卖化业务、在线租出管家工作等在内的租出有关工作，此前主要列示在"新兴业务过火他"业务线之中。恰是由于房屋租出工作的鸿沟和遑急性执续擢升，从本年第一季度开动，贝壳开动单独清楚房屋租出工作的财务气象。

家装亦然贝壳面前重心拓展的标的，据贝壳解决层先容，三季度家装家居业务执续证据增长，收入鸿沟达到 42.1 亿元，同比增长 32.6%，孝奏凯润率达到 31.3%。业内东谈主士称，贝壳家装家居业务的崛起，离不开二手房交往业务的韧性，因为老旧房改进纠正的需求正在执续开释。

不错说，非房产交往工作迹务正在逐步成为新的功绩增长引擎。从三季度时，贝壳对经纪、家装、惠居、贝好家四条事迹线进行了东谈主员颐养，也不错看出贝壳对这一大板块的醉心。在这次东谈主员颐养中，采选在贝壳经纪业务中经过多年老到的"老东谈主"徐万刚和王拥群，分手负责治装事迹线策动解决使命和惠居事迹线策动解决使命。

事实上，除了保险性租出住房为了完成任务方针执续增多房源量以外，机构化长租早照旧延缓了推广鸿沟的速率。贝壳如斯迅猛地本质房源量，照旧不再是单纯的房产经纪平台，而正成为一家"一站式"的居住工作企业。

02 1 年，贝壳宽解租狂飙 20 万套

2018 年 4 月，贝壳找房横空出世，由链家网崇拜告示升级为贝壳找房。2020 年 8 月 13 日，贝壳找房奏凯在纽交所上市。于 2021 年底，贝壳找房进行新一轮计策升级时告示"一体两翼"发展计策，确立"贝壳惠居事迹群"，并推出了"贝壳租房"。2022 年 2 月，贝壳租房组建专科资管与租务团队，推出分布式房源托管工作，即贝壳宽解租，业务想法是"微利可执续"，放弃二房主房钱剪刀差的盈利模式。到面前，其租房业务发展不外 3 个年头。

但从贝壳的策动数据中发现，其房屋托管业务照旧初具鸿沟。放弃三季度末，宽解租在管鸿沟冲破 36 万套，客岁同期为超 16 万套。也即是说，在 1 年本事内，贝壳宽解租新增解决房源达到 20 万套，平均每个月新增超 1.6 万套。就鸿沟论，贝壳照旧是中国最大的居住工作企业。

不错明确知谈的是，"宽解租"在管房源属于一谈狂飙的状态。

贝壳找房在 2022 年年度财报中提到，从 2021 年 11 月底到 2022 年 12 月 31 日，1 年零 1 个月，不及 400 天的本事，宽解租在管房源鸿沟冲破 7 万套。2023 年，第一季度"宽解租"在管房源鸿沟冲破 9 万套，3 个月新增 2 万套；2023 年第二季度末，这个数据变成了 12 万套，3 个月本事又新增了 3 万套；2023 年第三季度末，"贝壳宽解租"在管房源鸿沟超 16 万套，3 个月本事新增了 4 万套；2023 年第四季度末，"宽解租"在管房源鸿沟势如破竹，升至 20 万套。

贝壳的增长速率有多快呢？有东谈主蓄意，相通皆是房产经纪机构起家，相通皆策动着房屋租出业务，确立朝上 23 年历史的宿将相寓，放弃三季度末，在管房源鸿沟与岁首比拟竣工了 11.8% 的郑重增长，总量达到 30.4 万套。从这个数据来看，确立 3 年的贝壳租房在管房源量照旧赶上发展近二十年的相寓体量。

再看其他"前辈"，2024 年上半年，我爱我家竣工营业收入 58.2 亿元，包摄母公司扫数者的净利润 2935.75 万元，较客岁同期扭亏为盈。放弃 9 月底，泊寓共运营解决 24.7 万间长租公寓，开业 18.7 万间；龙湖冠寓本年上半年开业房间数 12.3 万间。不错说，照旧朝上万科泊寓、龙湖冠寓的贝壳，正在"其后居上"。

汇报期内，贝壳平台活跃门店数达到 46857 家，同比增长 14.6%；活跃牙东谈主数达到 423400 名，同比增长 6.1%；新房方面，净新增近 6000 家门店。从贝壳的门店数量及中介东谈主员数量就不错知谈为什么贝壳宽解租房源增长这样快。

面前贝壳自营供给是其第一阶段的想法，主要分两大类，第一类分布式，第二类即是结合式。其中，分布式以宽解租业务为主；既莫得运营长租公寓那么"重"，又比单纯的经纪业务往前一步，目的是将阛阓上分布的房源转为有品性、真实赖的专科机构化长租房源，并提供专科管家工作。

不同于传统的二房主或租房中介，贝壳宽解租的主要收入模式就两项，一个是空置期的本事差，另一个即是每个月 8%～10% 的解决费。结合式公寓，一方面是长租公寓，包括推出了贝壳新后生、贝壳海盐公寓两个品牌。另外，贝壳也在探索以旅店居品为供给的月租类居品。

而与房源狂飙、收入倍增相并存的是，贝壳房屋租出业务的孝奏凯润率仅为 4.4%，是比较"虚胖"的，自然收入体量达到 39 亿元，但只占公司合座净收入的 17%。比拟之下，贝壳其他业务线对公司的利润孝顺就更大了，家装家居的孝奏凯润率为 31.2%，存量房业务孝奏凯润率为 41%。新房交往额为 2276 亿元，同比增多 18.4%，销售增速远超部分房企。

03 贝壳、魔方、泊寓、冠寓皆靠什么盈利？

我国住房租出行业租售比偏低，租出住房企业利润率不高，除头部企业外大皆在保管饱暖策动尚可的境地，有许多本身才气不及、营销运营缺失的企业以至恒久蚀本。看成头部租出企业的贝壳、魔方、我爱我家、万科泊寓等，近些年也在"盈利"的路上勉力。

先来看各家的财报：

放弃 2024 年上半年，中海的长租公寓业务收入达到了 1.2 亿元，营收同比增长了 57%，长租公寓业务正在渐渐成为公司收入的遑急构成部分。2024 年前三季度，万科租出住宅业务（含非并表式样）竣工营业收入 26.3 亿元，同比增长 3.7%，并创三季报新高。

2024 年前三季度，我爱我家的净利润扭亏为盈，相较于 2023 年全年巨亏 8.5 亿元，本年前三季度竣工盈利 0.09 亿元，自然我爱我家仍在蚀本线边缘扞拒，但至少照旧开脱了巨亏的不利处境，出现了边缘改善的迹象。

事实上，别看这些头部企业的房源鸿沟皆在不休推广，也在盈利，但房源本色的入住率还需要打个扣头，长租公寓拖欠房主房钱也时常出现。万科董事会主席郁亮曾坦言，长租公寓是不动产业务中最难赢利的业务之一，泊寓亦然经过 8 年执续参预、产业和模式颐养，才终于竣工了利润回正。在盈利问题上，每个头部企业皆拿出了我方的"三板斧"。

先说说上头提到的贝壳，走的是"微利可执续"的逻辑。这次贝壳将租房业务收入暴涨的主要原因依旧归结于："宽解租模式下的租出房源数量增多"，这种模式仅向业主商定空置期、业主解决费，和向租客按月收取工作费，区别于房主直租和"二房主模式"。空置期是贝壳盈利的要害，领有遍及二手房源系统和前置经纪业务流量进口上风的贝壳，不错最快的本事把房屋租出出去，况兼在经由中进一步裁减空置期，挣到一笔来自本事的红利。

魔方公寓看成国内结合式较早起步的公司，其收入开头主淌若房钱 + 解决费 + 升值工作费。解决费主淌若魔标的田户收取的物业费，梗概每月每间房 200-300 元，升值工作用度主淌若在其高端居品中才体现，如租车工作、入室保洁、衣物清洗、商品代购等特地工作。自然对于升值工作收入占比并莫得明确数据诠释，但从魔方推出的「公寓 +」计策，扩大工作半径，祈望创造更高的毛利率，足以看出魔方对升值工作方面的期待。

以万科泊寓、龙湖冠寓为主的地产系住房租出房企，房源鸿沟推广速率与贝壳也不相落魄，但其盈利之路却莫得这样"平坦"。万科虽 2008 年便早早借广州万汇楼式样切入长租公寓赛谈，却直至 2023 年才初度告示盈利。与万科泊寓同庚确立的龙湖冠寓，于 2021 年便告示盈利。比拟之下，2020 年才崇拜确立的招商伊敦，亦在 2022 年年中竣工盈利，彼时，招商蛇口解决层暗示，招商伊敦公寓是面前为数未几竣工盈利的公司。

对于这些住房租出房企盈利的身分，空间秘探觉得有两个方面十分遑急。一方面，聚焦结合式，式样鸿沟越来越大。已往，优质的结合式公寓物业，获取难度很大，导致市面上一直是碎屑化、分布式的模式为主。但近两年，巨额转变政策，开释出巨额存量地盘和房屋，用于大鸿沟结合式租出住房缔造。房企在这方面具有自然上风，结合解决也让企业运营效果更高。

一方面，"二房主"模式转向重钞票和轻钞票模式。面前长租企业的策动模式主要有轻钞票托管模式（只作念品牌、系统和运营解决才气的输出）、中钞票包租模式（前边提到的"二房主"模式）、重钞票执有运营模式（即自执物业，拿地、开拓缔造、运营工作一条龙，再欺诈金融用具如 REITs 退出）。面前的长租阛阓，执续优化运营模式，"轻重结合"模式成为当下遑急发展标的，运营效果稳步擢升。比如万科泊寓这几年，泊寓在式样获取多数是轻钞票的花样，转向"轻重结合"的发展模式。

保租房 REITs 和各项金融、税收等政策的出现，也让保租房式样投融管退买卖闭环雏形初步形成，给租出住房行业带来更多的新增契机，面前国内阛阓照旧上市的保险性租出住房 REITs 照旧 6 单。

此外，在梳理经由中，也发现了租出企业一些共同点。

一是里面存量钞票的周转运营成为新的业务增长模式，传统商办钞票"由售转租"的新模式也取得了巨大冲破。在本年 5 月国度的" 3000 亿再贷款"策动下，地方国企收储房源掀翻上涨。杭州、惠州、江门、重庆、郑州、烟台、河南照旧再度掀翻新一轮房源收储举止，收储的指向也恰是保险性住房。不少长租企业十分醉心面前的存量钞票周转，对阛阓上的存量房源，包括城中村、非居商办等房源进行公寓的转换等。

二是收并购往往，从收购后的式样定位来看，能产生鸿沟效益、高溢价的大型高端居品更为被偏疼。如广东的买家本年用了 10 亿 + 收购了上海凯德的雅诗阁；周大福旗下的城璟租住集团，本年在上海"大手笔"收购公寓。其中本年 3 月拿下上海鸿沟较大的 3 栋各 19 层公寓，将提供 900 套以上寝室型公寓，瞻望本年年内就投放。而该集团自 2022 年底确立以来，1 年多本事就已接连完成两笔重钞票长租公寓式样的收并购。

城市国资"下场"收旧房，亦然令东谈主关注。重庆的国企嘉寓 5 月全市发布收购公寓公告，条目须是整幢、整单位商品房；单套建筑面积不朝上 90㎡为主。而这家企业本年就连同当地租出住房基金完成了 7 个式样收购，整个 4207 套房源。

三是在居品组合上，接管"瑕瑜租"模式。短租不错弥补恒久租约不及酿成的缺口，有用减少空置率。另外从盈利角度看，短租毛利更高，可在一定进度上擢升长租公寓的策动效益。是以，越来越多长租公寓开动调动策动模式，选拔长租为主、短租为辅的办法。有媒体报谈称，城家公寓年租居品占比约 40%，中短租居品占比约 60%，其中月租占比朝上 10%，2~5 月租期占比约 20%～30%。比拟全年租居品，瑕瑜租结合的模式一年突出于赚 14.2 个月的房钱。

04 鸿沟，不是长租公寓惟一"命门"

对比 2022 年底，租出企业已开业房量鸿沟增长昭着。据亚洲旅宿大数据商榷院不齐备统计，已开业鸿沟超十万间的租出企业包括幽静、相寓、泊寓以及冠寓，鸿沟上风昭着。同期，已开业鸿沟超 5 万间的租出企业包括魔方公寓、乐乎公寓、百瑞纪以及瓴寓在内的多家企业。刻下来看，中国的租住阛阓已进入存量时期，寰球潜在用于出租的房源已朝上 6000 万套，房钱落魄已不是主要矛盾，能不成奏凯出租取得有用收益成为要害。

在行业加快洗牌的经由中，以泊寓、冠寓、有巢公寓等为代表的长租公寓品牌头部上风昭着。但二房主跑路、收费不对理、租后体验欠安等问题依旧是租出企业靠近的艰深困局。从近几年取得融资的长租企业发展计策来看，鸿沟不再是惟一诉求，他们开动关注更多细节。

领先，关注品牌能否形成矩阵和集群效应，增强品牌影响力。从阛阓层面来看，保租房巨额入市，增多高品性租出住房供给，租出住房供给存量执续走高。再加上近期"国度队下场买房"火热，国度队下场收购存量房看成保租房，这将进一步增多保租房的供给。如何品牌化可执续发展是每一个租出品牌必须想考的问题。

对此，租出企业们在中枢城市的要害点位形成矩阵式的门店布局，如博枫、领盛、睿星、铁狮门等稠密外洋闻名投资机构，纷繁聚焦一线城市及强二线城市中枢肠段优质钞票。此前，龙湖集团董事长兼首席实行官陈序平旧曾经提到，长租公寓介入比较早，但面前反而会愈加审慎，会更坚执布局中枢城市、中枢区域。

跟着 Z 世代后生的需求也被看到再放大，长租公寓也被赋予了新的时期意思，纷繁打造买卖 + 文娱 + 住房等全场合配套要道，形成社区型多业态化模式。比如万科泊寓、城家公寓、华润有巢、龙湖冠寓等在保险性租出住房社区运营勾通开业、收购、联袂签约勾通、成本募资方面十分活跃。这受此影响下，结合式租出居品占比将进一步提高。

其次，"如何盈利"仍是租出企业们热心的中枢问题。南京、杭州、天津市等地正商榷制定收购商品房用作保险性住房有关政策。但太平洋证券近期的一份研报清楚，面前地方国资平台收购存量房落地数量未几，而且鼓动速率较快的均为客岁租出住房贷款维持策动试点城市，其中郑州和济南两城收购的房源量较多，其余城市收购鸿沟相对较小。业内东谈主士忖度大略是地方对式样的答复收益信心不及，担忧新增隐性债务风险。

同期，部分租出企业正主动放缓鸿沟推广，同期清退运营较差的房源或式样。如自 2018 年以来，冠寓新增开业鸿沟逐步下跌。数据清楚，放弃 2019 年、2020 年、2021 年、2022 年末，该公司累计开业式样分手达到 7.5 万间、9 万间、10.6 万间、11.6 万间，分手竣工同比增长 41.51%、20%、17.78%、9.43%。仅从鸿沟推广速率来看，冠寓是特意放缓了脚步，现存的在营鸿沟，本色上有一部分在退出，突出是此前高价钱包租进来的式样。冠寓的合座策略昭着在作念颐养，重心放在了优化房间数量和质地，而不再以房间数量看成硬性方针，显得尤为千里着磨蹭。

再者，钞票如何保值、升值亦然值得关注的问题。本年，多笔大批交往发生、租出住房 REITs 正在连续上新中、巨额保租房入市、各家企业正在积极蓄意新的居品线 …… 长租公寓、旅店类居品通过运营来赚取收益以保险钞票价值成为行业共鸣，租出住房进入了新的资管模式。面前，阛阓上不缺钞票，然而穷乏好钞票。这对长租公寓运营商建议了更高的条目，如果才气不济，周转后的物业就会变成另外一种样貌的存量钞票。

对此，租出企业的"钞票解决组织"存在感越来越强。如万科确立买卖事迹部，统筹长租公寓事迹部、旅店与度假事迹部、物业事迹部、印力集团 、物流事迹部钞票解决；绿城钞票解决集团更名"绿城商用"，计策定位更是从单一的钞票解决，升级为全链条的商用钞票运营解决工作商，以买卖、旅店、长租公寓为中枢业务，主要负责执有物业的全生命周期解决，竣工绿城中国及勾通方执有物业钞票的保值升值。其背后是租出企业开动放缓对鸿沟的冲击，总结买卖运营。

综上，自 2014 年，雷军投资 You+，将长租公寓拉入全球视线，如今的住房租出阛阓已然度过猛烈式推广，由"开拓模式"转向"策动模式"。但租出阛阓并非通俗地将房源进行一种结合，是个针尖上削铁的生意，莫得东谈主能躺着赚大钱。大浪淘沙始见金，在阛阓"角力"争夺中，在细目性的趋势中主动出击，深远公寓的"互异化"与"品牌运营"打造云开体育，果然的专科化考究模式，将成为决胜筹码！